<유튜브로 배우는 경제 > 부동산과 주식 중에 어느것이 적합한가? 이광수 위원 (재테크) 1편

 

유튜브 채널 김 작가 TV의 "이광수 위원이 말하는 돈 버는 부동산 투자법" 1편 

 

이광수 위원은 미래에셋대우 리서치센터 이광수 수석 위원으로, 얼마 전에는 이코노미스트와 애널리스트 8명과 함께 "코로나 투자 전쟁'이라는 책을 발간했습니다.  

 

코로나 투자 전쟁

김 작가 TV라는 유튜브 채널에 나와 돈 버는 부동산 투자법이라는 제목으로 1시간이 넘는 긴 분량의 인터뷰를 했습니다.

초반부에는 전반적인 개념에 대한 설명들을 합니다. 

 

• 애널리스트와 이코노미스트의 차이는? 

이코노미스트는 거시경제, 애널리스트는 산업, 종목 등의 특정 분야를 분석합니다. 

즉, 애널리스트는 경제 전체보다는 부동산이나 주식 등의 분야를 분석하는 역할을 합니다. 

 

애널리스트는 수치와 방향성을 구체적으로 제시하는 역할을 해야 하는 만큼, 

정확한 수치로 구체적으로 설명할 수 있어야하는 명확한 나침반을 제시해야 합니다. 

 

• 부동산과 주식 중 둘 중에 어느것이 적합한가? 

"투자 대상물은 중요하지 않다. 중요한건, 가격과 지금이 살 시점인 가이다."

 

지금은 주식의 변동성이 크고, 아직 주식시장이 버블은 아니라고 판단하기 때문에 지금은 주식이 낫다는 의견을 말합니다. 이광수 님은 부동산 하락론자로 언급되기도 하지만, 실제로 몇 년 전부터 핫했던 것이 부동산이었습니다. 하지만 요즈음은 부동산 커뮤니티에서도 주식 이야기를 하고 있습니다. 

 

서점을 가봐도 자기 계발/재테크 투자 코너에는 부동산 책들이 순위권에 빼곡했으나, 지금은 주식 관련 책들이 더 눈에 띄는 상황입니다. 

 

 

 

 

• 지금 부동산을 살 때인가? 

"아니다. 지금 부동산이 하락이 아니라 앞으로 하락세가 될 것이기 때문이다. "

 

이 하락세가 얼마나 지속될지는 알 수 없지만, 하락의 방향성은 정해진 상태라고 말합니다.

 

• 부동산은 단순히 수요와 공급에 의해 결정되는 것이 아니다?

 

가격을 결정하는 건 수요와 공급입니다. 

공급이 많을 때가 가격이 싼 시기이고, 반대로 수요가 많을 때 가격이 비쌉니다. 

 

부동산이 바닥일 가능성이 큰 때는 바로,

"'가격은 계속하락 하는데 거래량이 회복할 때'이다. "

 

가격이 빠지면서 거래량이 증가한다면, 그건 공급이 증가한다는 신호입니다. 

이때가 가격이 가장 싼 시점이 됩니다. 

 

하지만 부동산은 일반적인 수요 공급에 의해 결정되는 것이 아니라고 말합니다. 

 

수요와 공급을 명확하게 구분할 필요가 있는데, 부동산을 움직이는 수요는 우리가 흔히 알고 있는 가구수, 인구, 신혼부부, 소득의 수요가 아닌, "투자와 투기수요"가 부동산을 움직이는 수요라고 합니다. 

 

만약, 일반적인 수요-공급 법칙이 성립한다면, 소득이 1% 증가한다면 주택수요도 1% 증가해야 합니다.

하지만 일반적으로 그렇지 않습니다. 가격은 더 많이 오릅니다. 

그 뜻은 소득이 증가해서 나오는 것 외에 다른 수요가 붙고, 그것이 투자나 투기이고 그것이 시장을 움직이는 원동력 된다는 것입니다. 

집값을 움직이는 공급은 주택건축허가, 재건축 등으로 얘기하지만, 그게 시장을 움직이게 하지는 않습니다. 

 

• 그렇다면 공급이 증가했는데 가격이 오른 이유가 무엇일까?

집을 갖고 있는 사람들이 가격을 안 파는 것입니다. 

왜?

 

"가격이 오를까 봐"

집을 갖고 있는 사람이 팔아야 가격이 빠지는 것입니다. 즉 매물이 결정하는 것입니다. 

 

이런 사람들은 언제 집을 팔까? 

불안하거나 갑자기 세금을 많이 내야 하거나 집값이 안 오를 것 같을 때입니다. 단지 시간이 걸릴 뿐이죠. 

 

예를 들어 재건축의 경우 집을 부시기 때문에 일시적으로 매물이 감소된다. 명의 이전도 안된다. 하지만 투자는 증가한다.  => 집값은 급등. 

 

집을 갖고 있는 사람이 집을 파느냐, 투자 목적으로 집을 사느냐, 이런 수요와 공급이 변동성을 만든다. 

 

• 투자를 할 때는 이성적이기만 하면 된다. 

투자 세계의 수요는 선형적이지 않습니다. 

예를들어 주식도 마찬가지입니다. 

경제성장률이나 기업이 버는 이익만큼 올라야 하는데 기업의 이익과 다르게 움직이는 주가를 볼 수 있습니다. 

 

이유는, 나중에 이익이 줄어들 것을 예상해서 투자와 투기수요가 감소했기 때문인 것이죠. 

 

주택공급이 어쩌고 저쩌고 복잡하게 얽혀서 생각해서 진실에서 멀어지게 되는 현상이 발생합니다. 

그래서 속거나 잘못 투자하기는 일이 발생하게 됩니다. 

 

• 시장을 구성하는 숫자의 오류

 

 

2017년에 5억의 집이 있다. 2018년 6억이 되었고, 2019년 8억이 되었다.

그리고 다시 2020년 5억이 되었다고 하자. 

그러면 이 집의 신장률은 어떨까? 2017년 5억에서 2020년 5억이 되었으니 0% 제로일까? 

 

아닙니다. 

아래 표를 보면, 매년 20%, 33% 신장하다가 마지막에 38% 하락하게 됩니다.

이 신장률을 모두 더하면 16%의 신장입니다. 

 

 

2017년과 2020년 집 값이 똑같이 5억인데, 매년 상승률을 더하면 0이 아니라 상승률이 16%가 됩니다. 

마치 집값이 상승한 것처럼 숫자 오류, 시장의 오류가 발생합니다.

 

시장을 움직이는 변동 요인과 수치에 대해 지속적으로 의심이 필요한 이유인 것입니다.